Entendendo uma Jiko Bukken: o que torna as propriedades estigmatizadas?

No Japão, jiko bukken (事故物件) é um termo comumente usado no setor imobiliário japonês para se referir a “apartamentos com incidentes” ou “propriedades estigmatizadas”, como são mais comumente conhecidos em português. Oficialmente, o termo para essas propriedades é shinri-teki kashi bukken (心理的瑕疵物件), que literalmente se traduz como “propriedade psicologicamente defeituosa”. Trata-se de um termo usado no setor imobiliário japonês para descrever uma propriedade com um passado negativo.  

Embora não haja nada fisicamente errado com o apartamento ou casa ou sua localização, há algo indesejável sobre a propriedade devido ao seu histórico, resultando em tais propriedades muitas vezes sendo 30% a 40% mais baratas do que o aluguel normal ou preço de venda na região.  

Se essas propriedades te interessam, continue lendo. Falando em propriedades, se você estiver em busca de um apartamento no Japão, confira a Village House! Não são necessários depósitos caução (dependendo dos resultados da análise de crédito e dos detalhes do contrato), taxas de renovação, dinheiro para entrega das chaves e taxas de processamento. 

Defeitos psicológicos

De acordo com a lei japonesa, a “Lei Empresarial de Lotes para Construção e Transações de Construção” exige que os proprietários e corretoras imobiliárias sejam legalmente obrigados a divulgar todos e quaisquer defeitos que possam ser prejudiciais ao possível inquilino, fisiológica ou psicologicamente. No entanto, devido à imprecisão do que constitui “defeitos”, o Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (MLIT) estabeleceu novas diretrizes em outubro de 2021 para proprietários e corretoras imobiliários sobre como gerenciar e divulgar propriedades estigmatizadas com base em casos da vida real e precedentes legais. 

Uma das maneiras pelas quais uma propriedade se torna uma jiko bukken é quando ocorre um evento adverso no imóvel ou perto dele que afete o valor e a comercialização da propriedade. A ocorrência desses eventos deixa um “defeito psicológico” na propriedade, e compradores e inquilinos podem, por exemplo, hesitar mais em alugar ou comprar uma propriedade onde ocorreu uma morte, especialmente uma que foi resultado de suicídio ou violência.

Causas

A morte é uma das razões mais comuns para uma propriedade se tornar uma jiko bukken, seja por causas naturais, acidente, suicídio ou homicídio. Independentemente de como a morte ocorreu, as pessoas muitas vezes tendem a se sentir desconfortáveis comprando ou alugando uma propriedade com um histórico tão sombrio. 

Porém, não é só a morte que pode deixar um imóvel com “defeitos psicológicos”. Propriedades e regiões com os seguintes problemas também podem ser classificadas como propriedades jiko bukken, pois afetam sua comercialização e valor: 

• Atividade criminosa – propriedades, edifícios e bairros que tenham um histórico de atividade criminosa e de gangues, presença de uso de drogas, local de um golpe, etc. 

• Danos – propriedades, edifícios ou bairros com histórico de incêndios, vazamentos de gás, infestação de animais, inundações, amianto, mofo, etc. 

• Famosos/Infames – propriedades, edifícios e locais que foram apresentados na mídia popular, como um filme ou programa de TV, anteriormente de propriedade de uma celebridade, figura pública notória ou figura histórica, ou que tenham sido o local de um evento histórico notável 

• Problemas humanos – propriedades, edifícios e bairros que sofreram atividade de culto, disputas de propriedade e herança, problemas de dívida ou eram propriedade de um inquilino anterior que havia sido perseguido 

• Localização – propriedades e edifícios construídos sobre um antigo poço ou fonte, localizados perto de uma estação de tratamento de resíduos, uma fábrica química, um local de enterros, perto de cemitérios e crematórios, ou perto de estradas com tráfego frequente e/ou acidentes de trânsito, ou seja, propriedades kankyo-teki kashi bukken (環境的瑕疵物件)  

• Sobrenatural – propriedades, edifícios e bairros com relatos de assombrações e atividade sobrenatural, especialmente se causados por uma morte particularmente violenta, horrível ou não natural 

Diretrizes

Conforme mencionado anteriormente, os proprietários e corretoras imobiliárias são obrigados por lei a divulgar quaisquer incidentes relacionados à morte, juntamente com outras questões que classificam uma propriedade como jiko bukken para possíveis inquilinos ou compradores.  

Se uma corretora imobiliária agir em nome do proprietário do imóvel, a corretora será responsável por coletar informações sobre o imóvel do proprietário e conduzir investigações em resposta a consultas sobre incidentes anteriores. 

Quando se trata de morte na propriedade, especialmente morte por suicídio ou causas não naturais, a legislação japonesa de transações imobiliárias exige que essas informações sejam incluídas no documento “Detalhes Importantes e Particulares” que precisa ser assinado antes da finalização do contrato de locação ou venda. Uma morte na propriedade não inclui apenas a morte dentro da casa ou apartamento, mas em áreas comuns de um condomínio, como o elevador ou as escadas. A não divulgação de tais incidentes e “defeitos psicológicos” pode resultar em repercussões legais para a corretora imobiliária e/ou proprietário do imóvel.  

A divulgação desses incidentes deve ser feita ao possível comprador ou inquilino até três anos após a ocorrência do incidente. Decorrido esse período, a corretora imobiliária ou o proprietário do imóvel não são mais legalmente obrigados a incluir tais informações. Uma exceção a isso seriam os incidentes que tiveram um impacto significativo na sociedade; a corretora imobiliária ou o proprietário do imóvel ainda são obrigados a informar o comprador ou locatário sobre o incidente, independentemente de há quanto tempo ele ocorreu. 

Bons negócios

Devido aos seus “defeitos psicológicos”, um imóvel jiko bukken pode ter comercialidade e valor reduzidos, resultando em maior dificuldade para locação ou venda. Para neutralizar esse problema, os proprietários e as corretoras imobiliárias geralmente oferecem descontos e outros incentivos, como móveis e eletrodomésticos, para atrair possíveis inquilinos e compradores.  

Dependendo do incidente ocorrido no imóvel ou perto dele, os locadores ou as imobiliárias podem oferecer os seguintes descontos: 

• Uma redução de 5% a 10% no preço de aluguel ou venda se ocorreu uma morte natural ou solitária. Uma morte natural é quando alguém morre de causas naturais e uma morte solitária é quando alguém morre sozinho devido a causas naturais ou doença. 

• As propriedades onde ocorreu um suicídio podem ter um desconto de 10% a 30%, dependendo se a morte ocorreu dentro do apartamento ou casa, ou em uma das áreas comuns de um condomínio. 

• As propriedades onde ocorreram mortes violentas e horríveis, incluindo homicídio, podem ver o preço de aluguel ou venda deduzido em até 50%. 

Além disso, propriedades com um histórico de atividade sobrenatural, como assombrações ou atividades de culto, também podem afetar seu valor e comercialização, e aqueles corajosos o suficiente para permanecer em tais moradias podem aproveitar essas informações para tentar negociar por um preço mais atraente. O mesmo se aplica às propriedades que têm defeitos físicos e psicológicos. Se essas propriedades te intrigam, você pode visitar este site, que lista propriedades estigmatizadas não apenas no Japão, mas em todo o mundo. 

Preste atenção em…

Ao procurar um apartamento ou uma casa para comprar, se o preço for bom demais para ser verdade, especialmente em uma região conhecida por seu preço caro, vale a pena fazer seu dever de casa antes de assinar o contrato de locação ou venda.  

Corretoras imobiliárias e proprietários de imóveis respeitáveis devem divulgar ao possível comprador ou inquilino sobre incidentes passados, mas isso nem sempre é garantido. Além de analisar a documentação da propriedade com cuidado, aqui estão algumas coisas a observar ao inspecionar pessoalmente o imóvel: 

• O condomínio é antigo, mas o apartamento em si foi completamente renovado e parece novo 

• Um cômodo ou uma área da casa ou apartamento foram renovados e parecem mais novos do que o restante da propriedade 

• Os eletrodomésticos e os móveis não correspondem – alguns são novos e outros são antigos 

Além de inspecionar fisicamente a propriedade, você pode fazer algumas pesquisas sobre a região e o bairro, tanto online quanto pessoalmente, conversando com os vizinhos, se tiver uma boa compreensão do idioma japonês. Você sempre pode fazer as seguintes perguntas ao proprietário do imóvel ou à corretora imobiliária: 

• Quanto tempo o inquilino anterior morou aqui e qual foi o motivo da mudança? 

• Há quanto tempo a propriedade está desocupada? (Se a propriedade estiver em uma área desejável, mas estiver desocupada há muito tempo, é bom perguntar por que está desocupada há tanto tempo.) 

• O prédio / área / bairro tem histórico de ____? (Se você já fez sua pesquisa com antecedência, pode usar esse conhecimento para testar as respostas da corretora imobiliária ou do proprietário do imóvel.) 

• O preço é negociável? /Que incentivos/móveis estão incluídos? 

Se você for alguém que está procurando ativamente uma propriedade jiko bukken, pode revelar isso à corretora imobiliária ou ao proprietário da propriedade, pois eles podem ser mais abertos para dar informações sobre a propriedade. 

Para obter mais informações sobre jiko bukken, confira nosso artigo aqui: 6 Websites de Pesquisa de Jiko Bukken ou Imóveis Com Danos Psicológicos!